La calle más cara de Donostia es, en realidad, un barrio entero. En las arterías principales del Centro (calle Hernani, plaza Gipuzkoa, avenida de la Libertad, Bulevar) se agrupan algunas de las viviendas más costosas de todo el Estado, con un precio medio de 8.040 euros el metro cuadrado, solo para bolsillos de una gran capacidad. Por delante se ubican la calle Serrano de Madrid (11.400 euros/m2) y el paseo de Gràcia de Barcelona (9.915 euros/m2). Los datos de la tasadora Tecnitasa se dieron a conocer a principios de año y fueron distribuidos por el portal inmobiliario Idealista. Según este estudio el incremento del precio máximo de las casas más exclusivas “ha sido de alrededor de un 3,5 por ciento” en 2022.
El triángulo de exclusividad y lujo conformado por Donostia-Barcelona-Madrid se mantiene en lo alto de la clasificación. Y todo parece indicar que, al menos en el caso de San Sebastián, va a afianzar su puesto en el podio. ¿Cuáles son los factores que explicarían los altos precios en el mercado de la vivienda donostiarra? ¿A qué se debe que la ciudad colidere este tipo de clasificaciones año tras año? Las inmobiliarias Elizalde, con sede central en la Avenida de la Libertad, y Grupo Norte Sur (GNS), ubicada en la calle Aldapeta, también en el Centro, aluden en primer lugar al clásico pulso que se libra en el mercado entre vendedores y potenciales compradores. “Todo se resume a lo de siempre, a la oferta y demanda”, coinciden en señalar ambos.
Además de esta regla básica, el experto de GNS, “con más de 20 años de experiencia” en el sector, apunta a que el perfil de compradores ha cambiado. “Lo que he aprendido a lo largo de todo este tiempo es que los nuevos propietarios ya no son de Donostialdea o de la provincia, que solían comprar una segunda residencia. Últimamente han entrado en juego muchos extranjeros”, afirma. Entre los lugares de origen destacan Francia seguido, “a gran distancia”, de Suiza, Estados Unidos, Inglaterra y “puntualmente” Rusia y algún país árabe.
En Elizalde creen que “varios factores” explicarían la situación actual de precios desbocados. “Venimos de hace dos años donde los préstamos a tipo fijo eran bajísimos y ahora están a más del 3,5%. Además, el precio del alquiler es muy alto. Las nuevas leyes [en referencia a la Ley de la Vivienda estatal] tampoco están ayudando, ya que se le machaca al propietario de estos inmuebles con más gastos. Se ofertan muchísimo menos. Por otro lado, San Sebastián se ha puesto en el foco del sector turístico. Cuanto más sube el precio del alquiler de vivienda habitual, menos rotación hay en estas”.
¿El aumento de compradores extranjeros y la proliferación de plataformas como Airbnb habría alterado el tablero de la compraventa de inmuebles? “Altera pero como otros tantos factores”, responde el especialista de Elizalde. En teoría, en las zonas céntricas de la ciudad no se pueden conceder más licencias de hoteles ni establecimientos turísticos desde el pasado mes de marzo. Sin embargo, hecha la ley, echa la trampa. En la inmobiliaria GNS han detectado una serie de irregularidades por parte de los propietarios. “Hay muchos que han comprado una vivienda y luego, al hacer números y ver que les cuadraba, alquilaban el piso con contratos de corta duración y rozando la legalidad. La gente sigue con sus pequeñas trampillas”.
La guinda del turismo
El tirón de Donostia como capital turística es la guinda en los precios “disparados y super desorbitados” —reconocen en Grupo Norte Sur— de las viviendas de nueva promoción que en los últimos tiempos están afianzando la capital donostiarra en el lujo inmobiliario. Los pisos de la plaza de Cataluña en el antiguo edificio de Telefónica, las exclusivas viviendas de la calle Ijentea que publicita por todo lo alto la empresa Amenabar y los pisos residenciales de Moraza 1 —en manos de Ostondegi SL y que se ofrecen en la inmobiliaria Elizalde— han agitado el mercado con precios, en todos los casos, millonarios. El sector cree que durarán poco: la demanda, volvemos al inicio, está por encima del stock, el del lujo. “Nada más salir ya están la mitad de esos pisos vendidos”, subrayan en GNS.
A continuación, un ejemplo reciente sobe la voracidad de estos compradores. Amenabar presentó en 2020 uno de sus proyectos estrella, Aldapeta Berri, en el inicio de la cuesta de Aldapeta, y que también anunciaron a bombo y platillo en su página web: «Queremos que vivas con todas las comodidades. Por eso te ofrecemos viviendas de primera calidad y el más completo equipamiento. Una construcción de diseño actual y todo lo que necesitas para disfrutar del mayor bienestar». Hoy el 100% de Aldapeta Berri está vendido.
Los dosieres y folletos informativos de las promotoras e inmobiliarias ponen el énfasis en los mismos aspectos. La comodidad de vivir en el centro, la calidad de vida, la cercanía de las playas, los bares y restaurantes de la zona, el comercio, y una ciudad que cada vez gana más adeptos en el panorama internacional son algunos de los argumentos más recurrentes. Amenabar vende así sus 28 apartamentos en la calle Ijentea: “Un proyecto único (…) junto a la hermosa bahía de La Concha. Un emplazamiento privilegiado junto a las principales vías comerciales, centros gastronómicos y culturales de la ciudad. Además, ofrece todas las comodidades y servicio que puedas necesitar, así como una inmejorable red de comunicaciones”.
Sucede lo mismo con el dosier de las 13 viviendas de Moraza, “donde podrás soñar y también vivir en el centro de Donostia, cerca de todo lo importante, y con la comodidad de aparcar tu coche en la plaza de garaje privado con acceso directo al edificio”. Esto tendría una explicación bastante lógica, como señalan en la inmobiliaria Elizalde. “En Donostia se confunde mucho el lujo de acabados con el lujo que se percibe como ubicación”. Así que en esos lugares céntricos, calles y distritos enteros, “el suelo se paga muy caro y hay que rentabilizarlo. Aquí a la ubicación se le llama ‘lujo’.
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